Aż o 42% wzrosły ceny nieruchomości w Gdańsku w ciągu ostatnich trzech lat[1]. Co więcej, według szacunków analityków rynku mieszkaniowego, przed nami kolejny, rekordowy rok wzrostu cen. Oznacza to, że mieszkanie w Trójmieście warto kupić jak najszybciej.
Rekordowy rok
2019 okazał się wyjątkowo dobry dla branży nieruchomości. Według danych GUS w okresie I-XII 2019 deweloperzy oddali do użytku blisko 16,6% więcej mieszkań niż w analogicznym okresie roku ubiegłego (GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie I-XII 2019 r.)[2]. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl oceniają, że w ciągu najbliższych miesięcy nie może być mowy o trendach spadkowych. Potwierdza to wciąż rosnąca liczba nowo podpisanych umów oraz wzrost - według danych NBP - o 38% w trzecim kwartale 2019 roku zaciąganych kredytów hipotecznych (NBP, Sytuacja na rynku kredytowym, I - IV kw. 2019 r.)[3].
Gdańsk na szczycie
Na szczycie listy dużych polskich aglomeracji, w których odnotowano najbardziej spektakularne wzrosty cen nieruchomości, na drugim miejscu za stolicą plasuje się Gdańsk. Mieszkanie z rynku pierwotnego kosztuje tu 9474 zł/mkw (NBP, Rynek pierwotny, ceny ofertowe III kwartał 2019 r.)[4]. Odnotowany znaczny wzrost cen mieszkań nastąpił przy jednoczesnym spadku zainteresowania indywidualnych kupujących najmem krótkoterminowym[5]. Powodem takiej sytuacji jest zmiana profilu nabywcy nieruchomości nie tylko w Gdańsku, ale w całym Trójmieście: coraz częściej jest nim inwestor planujący najem długoterminowy, który może zaakceptować wyższe ceny i marże kredytowe i planujący najem długoterminowy.
Najnowsze akty prawne w branży nieruchomości
Wprowadzona 28 maja 2019 roku nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczyła deweloperom możliwość kupowania działek rolnych pod zabudowę mieszkaniową. Dotyczy to nie tylko działek rolnych, ale i gruntów położonych w granicach miast. Powoduje to, że deweloperzy, którzy już mieli problem z nabyciem gruntów pod zabudowę wielomieszkaniową, szukać będą alternatyw takich jak rewitalizacja, zmiana przeznaczenia terenów czy zmiana profilu sprzedawanych nieruchomości na akademiki i aparthotele. Część z nich już dzisiaj przygotowuje się do skorzystania z ustawy mieszkaniowej „lex deweloper”, aby przekształcić grunty, które mogą być atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnych kupców indywidulanych na potrzeby własne.
Na początku października 2019 opublikowano orzeczenie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej o kredytach hipotecznych indeksowanych po kursie franka szwajcarskiego. W jego następstwie rozstrzyganiem w kolejnych sprawach dotyczących umów kredytowych będą zajmowały się polskie sądy, ale już według prawa europejskiego, co daje szanse na korzystne przewalutowanie kredytów we frankach szwajcarskich. Prognozuje się, że orzeczenie nie będzie zagrożeniem dla rynku nieruchomości, ale z pewnością może być powodem podwyższania cen kredytów w bieżącym roku.
Jak mieszkanie, to teraz
Prognozowana eksplozja bańki rynku nieruchomości nie nadeszła. Widać jednak, że wzrost cen w Gdańsku przybrał rozmiary dwucyfrowe z roku na rok. Z danych JLL wynika, iż porównując kwartał III 2016 i III kwartał 2019 ceny w Gdańsku wzrosły o 42%. Fakt ten wykorzystują deweloperzy, żeby zachęcić klientów do kupna na początku roku 2020, tak jak np. Grupa Deweloperska Robyg, która wskazując na stale rosnące ceny przygotowała kampanię „Czekając, tracisz… O 42% wzrosły ceny mieszkań w Gdańsku w ciągu 3 lat.”
Trójmiasto z Gdańskiem na czele jest regionem szczególnie atrakcyjnym turystycznie, gdzie portfel klientów rynku mieszkaniowego wciąż się dywersyfikuje. Nabywcami są osoby indywidualne, w tym inwestorzy indywidualni, którzy patrzą na miasto przez pryzmat potencjału rozwoju oraz jego walorów wynikających z nadmorskiej lokalizacji.
- Na rok 2020 patrzymy bardzo optymistycznie. W naszej ocenie rynek nieruchomości wciąż potrzebuje atrakcyjnych inwestycji mieszkaniowych w dobrych lokalizacjach. Dzisiaj naszymi klientami są w równej mierze osoby poszukujące nieruchomości na własny użytek jak i inwestorzy, którzy oczekują od mieszkania w Gdańsku stabilnych dochodów z najmu i wzrostu wartości nieruchomości w czasie – mówi Anna Wojciechowska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w gdańskim oddziale Robyg.
Na pytanie o prognozy dla rynku nieruchomości w Gdańsku, Anna Wojciechowska odpowiada:
- Kupno nieruchomości mimo ich rosnących cen wciąż jest inwestycją, która się po prostu opłaca oraz stanowi alternatywę dla innych, bardziej ryzykownych, opcji inwestowania. I mimo że z roku na rok kwota wejścia jest wyższa, to należy pamiętać, że stopy zwrotu nadal są w porównaniu do rynku zachodnioeuropejskiego atrakcyjne. Spektakularny przełom nie nastąpi, ponieważ gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę w granicach miast jest coraz mniej, a proces uzyskiwania pozwoleń do budowę się wydłuża. Ten czynnik w połączeniu z dostępnością kredytów, jak i dużą rezerwą gotówki wśród kupujących powoduje, że przy stabilnym popycie maleje podaż. Do tego dochodzi koszt budowy, który w ostatnim roku ustabilizował się, ale w związku z wejściem w życie 1.01.2021 nowych warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, deweloperzy będą musieli budować w standardzie pasywnym i energooszczędnym, co choć jest korzystne dla środowiska, spowoduje wzrost kosztu budowy. Jeśli więc ktoś myśli o zakupie mieszkania, to teraz. Im dłużej czeka, tym więcej traci.
[1] Dane według raportu JLL, ceny ofertowe z III kw. 2016 porównane do cen ofertowych z III kw. 2019.
[2] https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-grudzien-2019-roku,5,98.html
[3] http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/systemfinansowy/kredytowy.html
[4] https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index2.html
[5] **https://www.jll.pl/pl/trendy-i-analizy/inwestor/podsumowanie-2019-roku-na-rynku-nowych-mieszkan-w-polsce