Już około 50% lokali kupowanych od deweloperów to lokale inwestycyjne. Znaczna część z nich nabywana była do tej pory z myślą o przeznaczeniu na wynajem. Tymczasem za sprawą COVID–19 z rynku niemal z dnia na dzień zniknęły duże grupy najemców. Właściciele mieszkań na wynajem wstrzymali oddech a razem z nimi deweloperzy. Po roku od wprowadzenia obostrzeń próbujemy odpowiedzieć na pytanie, czy odpływ najemców wpłynął negatywnie na sprzedaż mieszkań inwestycyjnych z rynku pierwotnego w 2020 i jakie perspektywy czekają inwestorów i najemców w niedalekiej przyszłości.

– Nie zauważyliśmy spadku popytu wśród Klientów kupujących nieruchomości na cele inwestycyjne. Odwrotnie - na skutek pandemii i kryzysu ekonomicznego wiele osób decyduje się na wycofanie oszczędności z banku i kieruje się w stronę rynku mieszkań i lokali.  Stanowią oni około połowy naszych obecnych klientów – wyjaśnia Anna Wojciechowska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Robyg w Gdańsku. – W przytłaczającej większości Klienci inwestycyjni dysponują gotówką. Priorytetem dla nich nie jest jednak tak jak 2 lata temu, możliwość osiągnięcia wysokiej stopy zwrotu. Dziś mieszkanie stało się sposobem na lokatę kapitału i zabezpieczenie go przed inflacją. Perspektywa zarabiania na najmie jest ważna, ale inwestorzy mają świadomość, iż na powrót najemców długo i krótkoterminowych trzeba jeszcze poczekać.

Chęć ochrony swoich oszczędności sprawiła, że deweloperzy, nie odczuli odpływu inwestorów. Jednak ci, którzy bacznie obserwują rynek nieruchomości, zdają sobie sprawę, że zniknięcie dużych grup najemców, takich jak studenci czy turyści, może wpłynąć na spadek zainteresowania zakupem lokali z przeznaczeniem na wynajem. Deweloperzy również są tego świadomi, lecz czy widzą w tym dla siebie zagrożenie?

– Obecnie inwestorzy doskonale rozumieją, że nie mają dużych perspektyw na najem krótkoterminowy i liczą się z najmem długoterminowym – wyjaśnia Anna Wojciechowska. – Cały czas obserwujemy rynek, śledząc zachowania kupujących, w tym rynek wtórny i obrót mieszkaniami zakupionymi kilka lat temu od deweloperów z przeznaczeniem na najem. Widać jednak, że nabywcy tych mieszkań nie decydują się na ich zbycie mimo mniej dynamicznego rynku najmu. Zdają sobie bowiem sprawę, że prędzej czy później rynek wróci, a w szczególności w Trójmieście ceny nie tylko utrzymają się ale prawdopodobnie wzrosną – dodaje.

Warto jednak podkreślić, za autorami grudniowego raportu HRE Investments, że wynajem krótkoterminowy to jedynie niewielka nisza. Na 1,2–1,5 mln mieszkań w kraju wynajmowanych długoterminowo przypada niespełna 40 tys. mieszkań przeznaczonych na wynajem na doby, z czego większość, bo ok. 25 tys. to lokale w miastach wojewódzkich. Na skutek silnej konkurencji ich liczba zaczęła topnieć już w III kwartale 2019 roku. Czasowe zawirowania na rynku wynajmu krótkoterminowego według HRE Investments nie będą więc raczej miały znaczącego wpływu na kondycję całego rynku najmu.

Najem długoterminowy, nawet jeśli przez chwilę dostał niewielkiej zadyszki, postrzegany jest jako dość stabilny segment rynku. Przez niepewną sytuację ekonomiczną  i problemy finansowe będące efektem pandemii, część potencjalnych nabywców odkłada na bliżej nieokreśloną przyszłość zakup lokalu dla siebie i decyduje się przeczekać niepewny czas właśnie w wynajętym mieszkaniu. Dla części klientów, którzy poszukują nieruchomości dla siebie, a obawiają się przyszłości ekonomicznej, najem długoterminowy stał się najlepszym rozwiązaniem. Również osoby, które straciły źródło dochodu na skutek załamania gospodarki, nierzadko są lub będą niebawem zmuszone do zmiany miejsca zamieszkania, po to, by znaleźć pracę. To tylko umocni rynek najmu długoterminowego.

„Ciasne, ale własne”

Mit „mieszkania własnościowego” trzyma się w Polsce mocno. Najem kojarzony jest w dalszym ciągu z etapem przejściowym lub rozwiązaniem dla osób, których nie stać na zakup własnych czterech kątów. Tymczasem w zamożnych krajach Europy takich jak Szwajcaria, Niemcy czy Austria trend jest dokładnie odwrotny. To najem staje się formą dominującą. W najbogatszej Szwajcarii już 58,4% (dane Eurostatu za 2019 r.) gospodarstw domowych zajmuje wynajmowane lokum. W wynajętych mieszkaniach mieszka też niespełna połowa Niemców (48,9%) i niewiele mniej Austriaków (44.8%). Inaczej niż w Polsce to osoby dysponujące lepszym zapleczem finansowym nie gonią za własnością, lecz wolą wynajmować mieszkanie niż kupować je na własność. Ta grupa poszukuje jednak lokali w wyższym niż podstawowy standardzie. 

Standard kontra cena

Tymczasem w Polsce nadal większość lokali przeznaczonych na wynajem pochodzi z rynku wtórnego. Są to często mieszkania jeszcze sprzed transformacji ustrojowej w roku 1990, atrakcyjne dla inwestorów głównie z powodu ceny oraz preferencji najemców, którzy dysponują ograniczonymi środkami finansowymi. Jednak wiele wskazuje na to, że wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa Polacy pójdą w ślady bogatszych sąsiadów i standard oferowanych na wynajem mieszkań się podniesie. Na razie dla najemców nadal najbardziej liczy się przystępna cena.

– Cena i dobra lokalizacja są na pierwszym miejscu – potwierdza Aleksandra Marszałkowska, właścicielka firmy City One, jednej z trójmiejskich firm zajmujących się zarządzaniem najmem – Jednak rzeczywiście na znaczeniu zyskuje jakość i standard wykończenia mieszkania oraz oferowanego wyposażenia. Pomału kończy się epoka bylejakości. Chcemy mieszkać ładnie i wygodnie w miłej okolicy z różnymi udogodnieniami pod ręką takimi jak sklepy, szkoły czy przystanki autobusowe a ostatnio coraz częściej lasy lub parki. Nie ukrywam, że cieszy mnie ta zmiana, bo zasługujemy na to, by mieszkać dobrze.

Mieszkanie na wynajem od dewelopera?

Ponadprzeciętna ilość czasu spędzonego w domu sprawiła, że Polacy większą uwagę zaczęli przykładać do funkcjonalności i estetyki wnętrz, zaczęli się też baczniej przyglądać się swojemu otoczeniu. Oznacza to, że inwestorzy, chcąc sprostać oczekiwaniom klientów i pokonać silną konkurencje będą musieli szukać mieszkań spełniających bardziej wyśrubowane kryteria i niewykluczone, że zamiast kupować mieszkania na rynku wtórnym, łaskawszym okiem spojrzą na ofertę deweloperów, którzy śledzą bacznie zmiany nastrojów i oczekiwań wśród klientów i odpowiadają na ich potrzeby. Co poza ceną i lokalizacja powinni wziąć pod uwagę?

– Mieszkanie pod wynajem to inwestycja na długie lata, dlatego musi charakteryzować się wysoką funkcjonalnością, dobrym standardem i lokalizacją  – mówi Michał Romanowski, projektant wnętrz. – Znaczenie ma nie tyle metraż, ale ilość pokoi i możliwość elastycznej aranżacji. Od kilku lat, czyli niezależnie od obecnej sytuacji widać, że inwestorzy szukają mieszkań dających możliwość wydzielenia jak największej ilości samodzielnych pomieszczeń na małym metrażu. Niewielkie, jasne mieszkanie z funkcjonalnym układem pomieszczeń szybko znajdzie najemcę. Będzie on też skłonny zapłacić więcej. Wysoka jakość wykończenia gwarantuje z kolei najemcy komfort użytkowania a właścicielowi niskie koszty serwisu. Przy dużej konkurencji na rynku najmu znaczenia nabierają również takie detale jak wykończenie klatek schodowych w budynku czy estetycznie zaprojektowane części wspólne. Dużym atutem jest też recepcja – dodaje.

Najem instytucjonalny 

Mimo że najem mieszkań to w Polsce domena głównie osób fizycznych gołym okiem widać, że i tutaj szykuje się zmiana. Z zeszłorocznego raportu autorstwa ThinkCo – real estate research lab dowiadujemy się, że do końca czerwca 2020 r. w Polsce z myślą o najmie instytucjonalnym oddano ponad 3800 lokali. Kolejne 7 362 ma powiększyć tę pulę do 2023 roku. Szacuje się, że do roku 2025 w Polsce ma być dostępnych ponad 37 tysięcy mieszkań w budynkach specjalnie zbudowanych do celu wynajmu. Intensywne zagospodarowywanie tej niszy przez inwestorów kapitałowych w ostatnich miesiącach doskonale pokazuje, że rynek najmu nie ma się czego obawiać. Czas pokaże, czy obecni na rynku deweloperzy wykorzystają i tę szansę.